Comprar um imóvel é um sonho para muitas pessoas, mas também envolve uma série de responsabilidades e riscos. Por isso, é fundamental ter atenção aos detalhes do contrato de compra e venda, que é o documento que formaliza a negociação entre o comprador e o vendedor.
O contrato de compra e venda é um instrumento jurídico que estabelece as condições da transação, tais como o valor do imóvel, a forma de pagamento, os prazos de entrega e conclusão, as obrigações das partes, as penalidades em caso de descumprimento, entre outras.
Assinar um contrato sem ler ou entender todas as cláusulas pode gerar problemas futuros, como atrasos na entrega do imóvel, cobranças indevidas, multas abusivas, rescisão contratual, perda do bem, entre outros. Por isso, é importante contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que vai analisar o contrato e verificar se há alguma irregularidade ou ilegalidade.
Neste texto vamos apresentar alguns cuidados importantes que você deve ter antes de assinar um contrato de compra de imóvel. Confira!
O que avaliar no contrato de compra
Antes de assinar o contrato de compra de um imóvel, é preciso avaliar alguns aspectos essenciais, tais como:
– A identificação das partes: o contrato deve conter os dados completos do comprador e do vendedor, tais como nome, CPF ou CNPJ, endereço, estado civil, profissão, etc. É importante verificar se o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel ou se tem autorização para representá-lo. Também é recomendável consultar a situação cadastral do vendedor na Receita Federal e nos órgãos de proteção ao crédito.
– A descrição do imóvel: deve existir a descrição detalhada do imóvel, incluindo a localização, a metragem, o número da matrícula no cartório de registro de imóveis, as características físicas e estruturais, os limites e confrontações, etc. É importante conferir se a descrição corresponde à realidade do imóvel e se há alguma divergência ou inconsistência.
– O valor do imóvel e a forma de pagamento: especificar o valor total do imóvel e a forma de pagamento escolhida pelo comprador. O pagamento pode ser à vista, financiado ou parcelado. Em qualquer caso, é preciso verificar se há juros, taxas ou encargos adicionais. Também é preciso verificar se há alguma cláusula que permita a correção monetária ou a alteração do valor do imóvel.
– As obrigações das partes: estabelecer as obrigações do comprador e do vendedor em relação ao imóvel. Por exemplo, quem deve arcar com as despesas de condomínio, IPTU, água, luz, gás, etc.; providenciar a escritura pública e o registro do imóvel; entregar as chaves e os documentos do imóvel ; e realizar as vistorias e as reformas necessárias.
– As penalidades em caso de descumprimento: prever as penalidades que serão aplicadas em caso de descumprimento das obrigações por qualquer das partes. Por exemplo, multas por atraso no pagamento ou na entrega do imóvel. Perda do sinal ou da entrada. Rescisão contratual com devolução dos valores pagos ou retenção de parte deles. Indenização por danos morais ou materiais.
Prazos de entrega e conclusão
Um dos pontos mais importantes a serem observados no contrato de compra de um imóvel é o prazo de entrega e conclusão. Esse prazo varia conforme o tipo de imóvel: novo ou usado; na planta ou pronto; residencial ou comercial; etc.
O prazo de entrega é o período estipulado para que o vendedor entregue as chaves e os documentos do imóvel ao comprador. Esse prazo é determinado em dias corridos ou úteis, contados a partir da data da assinatura do contrato ou da obtenção do habite-se (documento que atesta que o imóvel está apto para ser habitado).
Já o prazo de conclusão é o período estipulado para que o vendedor conclua as obras ou os reparos necessários no imóvel. Ele também é determinado em dias corridos ou úteis, contados a partir da data da vistoria ou da entrega das chaves.
É importante verificar se o contrato prevê a possibilidade de prorrogação dos prazos, em caso de força maior ou caso fortuito, como greves, chuvas, falta de materiais, etc. Também é importante verificar se o contrato prevê as penalidades em caso de atraso na entrega ou na conclusão do imóvel, como multas, juros, indenizações, etc.
Condições de pagamento e reajustes
Outro fator importante é o valor total da negociação, a forma de pagamento e os possíveis reajustes. É importante que o comprador verifique se o valor acordado está de acordo com o valor de mercado do imóvel, se há descontos ou acréscimos, se há entrada ou sinal, se há financiamento ou consórcio envolvidos, entre outros aspectos.
Além disso, é preciso ficar atento aos reajustes que podem ser aplicados ao valor do imóvel, especialmente se ele for adquirido na planta ou em construção. Nesses casos, é comum que as parcelas sejam corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que às vezes variam bastante ao longo do tempo. Por isso, é recomendável que o comprador faça uma projeção dos valores futuros e se planeje para não comprometer seu orçamento.
Penalidades por atrasos na entrega
Outro cuidado importante antes de assinar o contrato de compra e venda de um imóvel é verificar as penalidades previstas em caso de atraso na entrega do imóvel por parte da construtora ou do vendedor. Esse é um problema bastante comum no mercado imobiliário, que causa prejuízos e transtornos ao comprador.
O contrato deve estabelecer um prazo máximo para a entrega do imóvel, bem como as consequências em caso de descumprimento. Geralmente, as penalidades incluem multa, juros e correção monetária sobre o valor pago pelo comprador, além da possibilidade de rescisão contratual e indenização por danos morais e materiais.
É importante que o comprador acompanhe o andamento da obra e exija o cumprimento do prazo estipulado. Caso haja atraso injustificado, o comprador pode recorrer aos órgãos de defesa do consumidor ou à Justiça para fazer valer seus direitos.
Responsabilidades do comprador e vendedor
É importante verificar as responsabilidades do comprador e do vendedor em relação ao imóvel e à documentação necessária. O contrato deve especificar quem é responsável por providenciar os documentos exigidos para a transferência da propriedade, como certidões negativas, escritura pública, registro em cartório, entre outros.
Além do mais, o contrato deve definir quem é responsável pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre a transação, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a taxa de corretagem, a taxa de condomínio, entre outros. Esses custos devem ser previamente acordados entre as partes e constar no contrato.
O comprador deve exigir que o vendedor apresente todos os documentos que comprovem a regularidade do imóvel e do vendedor, como a matrícula atualizada do imóvel, a quitação dos tributos municipais, a declaração de inexistência de débitos condominiais, entre outros. O comprador também deve verificar se o imóvel está livre de ônus ou restrições que possam impedir ou dificultar a transferência da propriedade.
Cláusulas restritivas e alterações
Verifique se há cláusulas restritivas ou que possam ser alteradas posteriormente pelo vendedor. Essas cláusulas limitam os seus direitos como comprador ou geram obrigações excessivas ou abusivas.
Por exemplo, algumas cláusulas autorizam que o vendedor altere o projeto do imóvel sem o seu consentimento ou determinam que você não pode desistir da compra mesmo se houver algum problema com o imóvel ou com a documentação. Outras cláusulas preveem multas elevadas em caso de atraso no pagamento ou rescisão do contrato.
Portanto, é importante que você leia atentamente todas as cláusulas do contrato e verifique se elas estão claras, justas e equilibradas. Caso contrário, negocie com o vendedor para modificar ou excluir as cláusulas que lhe prejudicam ou que sejam ilegais. Se não houver acordo, procure outro imóvel ou outro vendedor.
Rescisão e reembolso
A rescisão pode ocorrer por iniciativa do comprador ou do vendedor, por motivos diversos, como arrependimento, inadimplência, atraso na entrega, defeitos no imóvel, entre outros.
O contrato deve prever as hipóteses de rescisão e as consequências para cada uma delas. Por exemplo, se o comprador desistir da compra por arrependimento, ele geralmente tem direito a receber de volta parte dos valores pagos, descontada uma multa compensatória. Se o vendedor atrasar a entrega do imóvel além do prazo previsto no contrato, ele pode ter de pagar uma multa moratória ao comprador ou permitir que ele rescinda o contrato sem ônus.
Assim, é importante que você verifique se as cláusulas de rescisão e reembolso estão de acordo com os seus interesses e com a legislação aplicável. Em caso de dúvida ou divergência, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para orientá-lo sobre os seus direitos e deveres.
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