Adquirir um imóvel e colocá-lo para locação é uma excelente opção para investir e obter uma renda fixa todos os meses. Contudo, os proprietários devem ficar atentos ao índice de reajuste para evitar problemas nas cobranças dos aluguéis.
Além de saber qual a porcentagem de aumento de aluguel considerada ideal, é preciso saber a periodicidade com que ela pode ser aplicada e os indicadores de mercado para defini-la de maneira correta.
Se você ainda não sabe qual o melhor índice para reajuste de aluguel, neste artigo vamos apresentar como escolher um entre eles. A seguir, veja quais são os principais, em que são baseados, quais as variações e outros detalhes importantes. Confira.
Atualmente, o índice usado para reajuste de aluguel na maioria dos negócios imobiliários é o IGP-M. Depois dele, o IPCA também é muito popular. Entenda melhor as particularidades de cada um:
IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços – Mercado. Trata-se de uma base de reajuste de aluguel calculada pela Fundação Getulio Vargas (FGV), com base em outros três índices de mercado também aferidos pela instituição.
Nesse sentido, 60% do IGP-M corresponde ao Índice de Preços por Atacado (IPA), um indicador que mede os preços dos produtos vendidos entre as empresas antes de chegarem ao varejo, como mercadorias industriais e agrícolas.
Outros 30% são compostos pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ele considera a variação dos preços de uma série de bens e serviços que estão inclusos nas despesas das famílias com renda de 1 a 33 salários mínimos por mês.
Já os últimos 10% são referentes ao Índice Nacional do Custo da Construção (INCC). Como o nome sugere, ele demonstra as variações nos custos inerentes ao setor de construções habitacionais.
Apesar de ser o índice de reajuste mais usado, ele é extremamente sensível à variação do câmbio. Se o dólar está alto, o aumento de aluguel é muito grande e prejudica os inquilinos. Quando o dólar cai, quem acaba sendo prejudicado são os proprietários.
Por sua vez, o IPCA , apesar de ser usado para calcular o reajuste de aluguel, tem como finalidade analisar a inflação e permitir que o Banco Central (BC) analise as metas do ano.
Ele é calculado pelo IBGE, considerando o custo de vida de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Esses valores consideram os gastos com habitação em regiões metropolitanas e outros itens, como transporte e educação.
Mais que um índice de reajuste, ele é considerado o indicador oficial da inflação no Brasil. Como a sua sigla aponta, trata-se de uma métrica “ampla”. Ou seja, que reflete a realidade geral dos preços gastos pelas pessoas no cotidiano.
Inclusive, essa é justamente a diferença entre os índices de aluguel IGP-M e IPCA. Enquanto o primeiro considera a medição de valores para a indústria e produtores, o segundo só mede a variação dos produtos e serviços consumidos pelos cidadãos comuns.
Na hora de fechar um contrato de locação, as duas partes têm liberdade para escolher o índice de reajuste que julgarem mais adequado. Proprietário e inquilino podem fazer essa definição livremente, desde que respeitem a correção acordada.
Se você está na dúvida sobre qual indicador escolher, confira a evolução dos últimos meses na tabela de reajuste de aluguel para os dois índices. Para ficar atento às novas variações, veja também o calendário das próximas divulgações do IGP-M e IPCA:
Depois de apresentar um movimento de desaceleração nos últimos meses, o índice para corrigir aluguel IGP-M variou em 0,59% recentemente, no mês de junho de 2022. Nos últimos 12 meses, o acúmulo foi de 10,70%. Veja as variações:
Todos os meses, a Fundação Getulio Vargas (FGV) publica os valores atualizados da taxa de reajuste de aluguel IGP-M. Acompanhe as datas anunciadas pela instituição para as próximas divulgações até o fim deste ano:
Para quem utiliza o IPCA como taxa de reajuste de aluguel, o movimento também é de desaceleração. Depois de variar 0,59% no mês de junho, o índice acumula 12,04% nos últimos 12 meses. Confira sua evolução:
Assim como a FGV faz com o IGP-M, o IBGE também divulga os valores do IPCA mensalmente. Essas divulgações sempre são referentes ao mês anterior. As datas dos próximos anúncios até o fim do ano são:
Independentemente do índice de reajuste de aluguel que você escolher para alugar seu imóvel, lembre-se que o reajuste só pode acontecer uma vez ao ano. Ele deve ser feito na data de aniversário do contrato. Ou seja, no mesmo dia em que ele foi assinado.
Aqueles que estão pensando em investir em imóveis para alugar agora têm uma nova ferramenta para definir a correção de aluguel. Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, conhecido pela sigla Ivar.
Ele foi lançado recentemente pela Fundação Getulio Vargas como uma alternativa às disparidades apresentadas pelo IGP-M e o IPCA. Seu grande diferencial é atuar apenas como um índice de aluguel, considerando valores mais realistas deste mercado específico.
Para isso, ele se baseia em cerca de 10.000 contratos de locação em 4 das maiores capitais brasileiras. São elas: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Nos próximos meses, novas cidades devem ser integradas para garantir uma amostragem mais completa.
A título de comparação, o Ivar fechou 2021 com baixa de -0,61%. Isso reforça como ele pode ser útil, já que o número sugere que boa parte dos contratos foi negociada considerando a crise econômica, ignorando as altas apresentadas pelo IPCA e IGP-M.
O Ivar não é um índice de reajuste de aluguel oficial. Ele ainda está começando a ser difundido. A decisão de adotá-lo cabe aos proprietários e inquilinos. Contudo, a nova opção é excelente diante das variações do mercado imobiliário e deve popularizar-se cada vez mais.
A Lei n. 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, versa sobre todos os direitos e obrigações inerentes aos contratos de locação. Sendo assim, ela também conta com disposições importantes sobre a aplicação do índice de reajuste de aluguel.
Em primeiro lugar, os aumentos nos preços de locação são garantidos aos proprietários. Isso pode ser feito uma vez ao ano. O valor deve estar previsto em contrato e ser baseado em algum tipo de índice de inflação.
Inclusive, a livre negociação do reajuste é um dever legal e não há um indicador obrigatório. Por uma convenção mercadológica, o IGP-M é o índice de reajuste mais usado, mas isso não é uma regra.
Além do próprio IPCA, o Ivar também é uma opção a ser considerada. Afinal, como mencionamos, ele evita discrepâncias e é mais realista quanto aos valores que, de fato, são praticados nos contratos celebrados nas grandes cidades.
Nesse sentido, se você quer trocar o índice e já possui inquilinos no seu imóvel, a Lei do Inquilinato permite que isso seja feito. Segundo a legislação, a cláusula de reajuste pode ser alterada, desde que em comum acordo entre o dono do imóvel e o inquilino.
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