Adquirir um imóvel e colocá-lo para locação é uma excelente opção para investir e obter uma renda fixa todos os meses. Contudo, os proprietários devem ficar atentos ao índice de reajuste para evitar problemas nas cobranças dos aluguéis.
Além de saber qual a porcentagem de aumento de aluguel considerada ideal, é preciso saber a periodicidade com que ela pode ser aplicada e os indicadores de mercado para defini-la de maneira correta.
Se você ainda não sabe qual o melhor índice para reajuste de aluguel, neste artigo vamos apresentar como escolher um entre eles. A seguir, veja quais são os principais, em que são baseados, quais as variações e outros detalhes importantes. Confira.
Quais os principais índices de reajuste de aluguel?
Atualmente, o índice usado para reajuste de aluguel na maioria dos negócios imobiliários é o IGP-M. Depois dele, o IPCA também é muito popular. Entenda melhor as particularidades de cada um:
IGP-M
IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços – Mercado. Trata-se de uma base de reajuste de aluguel calculada pela Fundação Getulio Vargas (FGV), com base em outros três índices de mercado também aferidos pela instituição.
Nesse sentido, 60% do IGP-M corresponde ao Índice de Preços por Atacado (IPA), um indicador que mede os preços dos produtos vendidos entre as empresas antes de chegarem ao varejo, como mercadorias industriais e agrícolas.
Outros 30% são compostos pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Ele considera a variação dos preços de uma série de bens e serviços que estão inclusos nas despesas das famílias com renda de 1 a 33 salários mínimos por mês.
Já os últimos 10% são referentes ao Índice Nacional do Custo da Construção (INCC). Como o nome sugere, ele demonstra as variações nos custos inerentes ao setor de construções habitacionais.
Apesar de ser o índice de reajuste mais usado, ele é extremamente sensível à variação do câmbio. Se o dólar está alto, o aumento de aluguel é muito grande e prejudica os inquilinos. Quando o dólar cai, quem acaba sendo prejudicado são os proprietários.
IPCA
Por sua vez, o IPCA , apesar de ser usado para calcular o reajuste de aluguel, tem como finalidade analisar a inflação e permitir que o Banco Central (BC) analise as metas do ano.
Ele é calculado pelo IBGE, considerando o custo de vida de famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos. Esses valores consideram os gastos com habitação em regiões metropolitanas e outros itens, como transporte e educação.
Mais que um índice de reajuste, ele é considerado o indicador oficial da inflação no Brasil. Como a sua sigla aponta, trata-se de uma métrica “ampla”. Ou seja, que reflete a realidade geral dos preços gastos pelas pessoas no cotidiano.
Inclusive, essa é justamente a diferença entre os índices de aluguel IGP-M e IPCA. Enquanto o primeiro considera a medição de valores para a indústria e produtores, o segundo só mede a variação dos produtos e serviços consumidos pelos cidadãos comuns.
Variações dos índices nos últimos 12 meses
Na hora de fechar um contrato de locação, as duas partes têm liberdade para escolher o índice de reajuste que julgarem mais adequado. Proprietário e inquilino podem fazer essa definição livremente, desde que respeitem a correção acordada.
Se você está na dúvida sobre qual indicador escolher, confira a evolução dos últimos meses na tabela de reajuste de aluguel para os dois índices. Para ficar atento às novas variações, veja também o calendário das próximas divulgações do IGP-M e IPCA:
Calendário do IGP-M 2022
Depois de apresentar um movimento de desaceleração nos últimos meses, o índice para corrigir aluguel IGP-M variou em 0,59% recentemente, no mês de junho de 2022. Nos últimos 12 meses, o acúmulo foi de 10,70%. Veja as variações:
- Junho de 2021: 35,75%
- Julho de 2021: 33,83%
- Agosto de 2021: 31,12%
- Setembro de 2021: 24,86%
- Outubro de 2021: 21,73%
- Novembro de 2021: 17,89%
- Dezembro de 2021: 17,78%
- Janeiro de 2022: 16,91%
- Fevereiro de 2022: 16,12%
- Março de 2022: 14,77%
- Abril de 2022: 14,66%
- Maio de 2022: 10,72%
- Junho de 2022: 10,70%
Todos os meses, a Fundação Getulio Vargas (FGV) publica os valores atualizados da taxa de reajuste de aluguel IGP-M. Acompanhe as datas anunciadas pela instituição para as próximas divulgações até o fim deste ano:
- Julho: dia 28
- Agosto: dia 30
- Setembro: dia 29
- Outubro: dia 28
- Novembro: dia 29
- Dezembro: dia 29
Calendário do IPCA 2022
Para quem utiliza o IPCA como taxa de reajuste de aluguel, o movimento também é de desaceleração. Depois de variar 0,59% no mês de junho, o índice acumula 12,04% nos últimos 12 meses. Confira sua evolução:
- Junho de 2021: 8,35%
- Julho de 2021: 8,99%
- Agosto de 2021: 9,68%
- Setembro de 2021: 10,25%
- Outubro de 2021: 10,67%
- Novembro de 2021: 10,74%
- Dezembro de 2021: 10,06%
- Janeiro de 2022: 10,38%
- Fevereiro de 2022: 10,54%
- Março de 2022: 11,30%
- Abril de 2022: 12,13%
- Maio de 2022: 11,73%
- Junho de 2022: 12,04%
Assim como a FGV faz com o IGP-M, o IBGE também divulga os valores do IPCA mensalmente. Essas divulgações sempre são referentes ao mês anterior. As datas dos próximos anúncios até o fim do ano são:
- Julho: dia 8
- Agosto: dia 9
- Setembro: dia 9
- Outubro: dia 11
- Novembro: dia 10
- Dezembro: dia 9
O reajuste só acontece no aniversário do aluguel
Independentemente do índice de reajuste de aluguel que você escolher para alugar seu imóvel, lembre-se que o reajuste só pode acontecer uma vez ao ano. Ele deve ser feito na data de aniversário do contrato. Ou seja, no mesmo dia em que ele foi assinado.
O que é o Ivar?
Aqueles que estão pensando em investir em imóveis para alugar agora têm uma nova ferramenta para definir a correção de aluguel. Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, conhecido pela sigla Ivar.
Ele foi lançado recentemente pela Fundação Getulio Vargas como uma alternativa às disparidades apresentadas pelo IGP-M e o IPCA. Seu grande diferencial é atuar apenas como um índice de aluguel, considerando valores mais realistas deste mercado específico.
Para isso, ele se baseia em cerca de 10.000 contratos de locação em 4 das maiores capitais brasileiras. São elas: Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. Nos próximos meses, novas cidades devem ser integradas para garantir uma amostragem mais completa.
A título de comparação, o Ivar fechou 2021 com baixa de -0,61%. Isso reforça como ele pode ser útil, já que o número sugere que boa parte dos contratos foi negociada considerando a crise econômica, ignorando as altas apresentadas pelo IPCA e IGP-M.
O Ivar não é um índice de reajuste de aluguel oficial. Ele ainda está começando a ser difundido. A decisão de adotá-lo cabe aos proprietários e inquilinos. Contudo, a nova opção é excelente diante das variações do mercado imobiliário e deve popularizar-se cada vez mais.
Como funciona a Lei do Inquilinato?
A Lei n. 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, versa sobre todos os direitos e obrigações inerentes aos contratos de locação. Sendo assim, ela também conta com disposições importantes sobre a aplicação do índice de reajuste de aluguel.
Em primeiro lugar, os aumentos nos preços de locação são garantidos aos proprietários. Isso pode ser feito uma vez ao ano. O valor deve estar previsto em contrato e ser baseado em algum tipo de índice de inflação.
Inclusive, a livre negociação do reajuste é um dever legal e não há um indicador obrigatório. Por uma convenção mercadológica, o IGP-M é o índice de reajuste mais usado, mas isso não é uma regra.
Além do próprio IPCA, o Ivar também é uma opção a ser considerada. Afinal, como mencionamos, ele evita discrepâncias e é mais realista quanto aos valores que, de fato, são praticados nos contratos celebrados nas grandes cidades.
Nesse sentido, se você quer trocar o índice e já possui inquilinos no seu imóvel, a Lei do Inquilinato permite que isso seja feito. Segundo a legislação, a cláusula de reajuste pode ser alterada, desde que em comum acordo entre o dono do imóvel e o inquilino.
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